Tapu ve iskan kontrolü, sanayi gayrimenkulü alımında en çok atlanan ama en pahalı sonuçlar doğuran adımdır. Tapu üzerindeki gizli bir şerh veya eksik bir iskan belgesi, sonradan fark edildiğinde hem satışı iptal ettirebilir hem büyük mali kayba yol açar. Bu nedenle her sanayi gayrimenkulü alımında tapu ve iskan kontrolünü satın alma öncesinde mutlaka tamamlayın.
Bu yazıda tapu ve iskan kontrolünü neden yapmanız gerektiğini, nelere bakacağınızı ve nasıl yapacağınızı adım adım açıklıyorum.
Tapu Kontrolü Neden Bu Kadar Önemli?
Tapu belgesi mülkün kimin adına kayıtlı olduğunu gösterir; ancak sicilde bunun çok ötesinde bilgiler bulunur. Kontrol yapmadan satın aldığınız bir fabrika üzerinde ipotek, haciz veya şerh olabilir. Bu durumda mülkü teknik olarak satın almış olursunuz; ancak gerçek anlamda kullanamaz veya satamazsınız.
Tapu Sicilinde Kontrol Etmeniz Gereken 6 Kritik Unsur
1. Malik Bilgisi
Satıcının tapu üzerinde gerçekten malik olduğunu doğrulayın. Birden fazla malik varsa hepsinin satışa onay verdiğinden emin olun. Veraset durumlarında mirasçıların tamamının imzası gerekir.
2. İpotek Kaydı
Tapu üzerinde banka ipoteği varsa satıcının ödenmemiş kredisi var demektir. Satış gerçekleşse bile ipotek tapu üzerinde kalır. Bu durumda alıcı ya ipoteği devreder ya da satıcının ipoteği kapatmasını bekler.
3. Haciz ve İhtiyati Tedbir
Tapu üzerinde haciz veya ihtiyati tedbir kaydı varsa o mülk mahkeme kararı olmadan satılamaz. Bu kayıtları e-devlet üzerinden veya tapu müdürlüğünden sorgulayın.
4. Şerh ve Beyanlar
Tapu üzerindeki şerhler ve beyanlar bölümü çok kritiktir. Ön alım hakkı (şufa), kira şerhi veya intifa hakkı gibi kayıtlar mülkün kullanımını ve satışını doğrudan etkiler. Bu bölümü dikkatsizce atlamamanızı öneririm.
5. Tapu Türü
Kat mülkiyeti, kat irtifakı veya arsa tapusu arasındaki fark çok büyüktür. Sonuç olarak kat mülkiyeti tapusu en güçlü korumayı sağlar. Arsa tapusunda ise bina hukuki olarak arsa üzerinde bağımsız bir varlık sayılmaz.
6. Parsel Alanı ve Sınırları
Tapuda kayıtlı parsel alanı ile fiili kullanım alanı uyuşuyor mu? Kadastro sınırları doğru mu? Bu bilgileri tapu müdürlüğü veya bir kadastro mühendisi aracılığıyla teyit edebilirsiniz.
İskan Kontrolü Neden Yapılmalı?
İskan belgesi binanın yasal kullanıma açık olduğunu kanıtlar. İskansız bir fabrika satın aldığınızda şu risklerle karşılaşırsınız:
- Banka finansmanı kullanamazsınız
- Kurumsal kiracı bulamazsınız
- Belediye kullanım durdurma kararı çıkarabilir
- Sigorta kapsamınız kısıtlı kalır
İskan Kontrolünde Nelere Bakmalısınız?
Yapı kullanma izin belgesini bizzat görün ve şu bilgileri teyit edin:
- Belgenin üzerindeki ada ve parsel numarasının tapuyla eşleşip eşleşmediği
- Binanın hangi amaçla kullanıma açıldığı (sanayi, depo, ticaret)
- Belgenin hangi bölümleri kapsadığı — ek yapılar dahil mi?
- Belgenin tarihi ve düzenleyen belediye
Öte yandan iskan belgesi yoksa Yapı Kayıt Belgesi (YKB) var mı kontrol edin. YKB iskandan farklı olup çok daha sınırlı bir koruma sağlar.
Tapu ve İskan Kontrolü Nasıl Yapılır?
Tapu kontrolü için:
- Tapu müdürlüğüne başvurun veya e-devlet üzerinden tapu sorgulama yapın
- Satıcıdan güncel tapu fotokopisi isteyin
- Tapu sicilini bizzat müdürlükten kontrol ettirin
İskan kontrolü için:
- Satıcıdan yapı kullanma izin belgesini isteyin
- İlgili belediyenin imar arşivinden belgeyi doğrulatın
- Belgede belirtilen ada ve parselin tapuyla örtüşüp örtüşmediğini karşılaştırın
Bu kontrollerle ilgili daha fazla bilgiyi Sanayi Gayrimenkulü Almadan Önce Sorulması Gereken 10 Soru yazımda bulabilirsiniz. İskan belgesinin fabrika değerine ve satış sürecine etkisi için Sanayi Tesisinde İskan Belgesi Neden Şarttır? yazıma bakabilirsiniz. YKB olan bir fabrikayı satın almayı düşünüyorsanız Yapı Kayıt Belgesi Olan Fabrikada Satış Süreci yazım size yol gösterir.
Tapu sicili sorgulama ve tapu işlemleri hakkında resmi bilgiye Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmi sitesinden ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu kontrolünü kimler yapabilir? Herkes e-devlet üzerinden temel tapu bilgilerine erişebilir. Bununla birlikte tapu sicilinin tüm ayrıntılarını ve şerh/beyan bölümünü görmek için tapu müdürlüğüne bizzat başvurmanız gerekir. Karmaşık durumlarda bir gayrimenkul avukatından destek almanızı öneririm.
Tapu üzerindeki ipoteği satın almadan kaldırtabilir miyim? Satıcı ipoteği kapatmazsa bunu zorlayamazsınız. Ancak satış bedelinin bir kısmını ipoteğin kapatılmasına ayırarak noter huzurunda üçlü protokol düzenleyebilirsiniz; bu yöntemle ipotek kapatılırken eş zamanlı tapu devri yapılır.
İskan belgesini e-devletten sorgulayabilir miyim? Bazı büyükşehir belediyeleri e-devlet entegrasyonu sunsa da tüm belediyeler bu sisteme dahil değildir. En güvenilir yol, ilgili belediyenin imar arşivine bizzat başvurmaktır.
Tapu ve iskan kontrolü için avukat tutmak gerekli mi? Zorunlu değildir; ancak tapu üzerinde ipotek, haciz, şerh veya hisseli mülkiyet gibi karmaşık durumlar varsa gayrimenkul hukukunda uzman bir avukattan destek almanızı kesinlikle öneririm.
Fatih Demir — ODTÜ mezunu, Pazarlama ve Markalaşma alanında MBA. Fabrika, plaza gibi hacimli gayrimenkullerin satış, kiralama ve yatırım projelendirme konularında 20+ yıllık deneyime sahip endüstriyel gayrimenkul uzmanı.
Sanayi gayrimenkulü alımında tapu ve iskan kontrolü konusunda destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.