Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; “Eser Sözleşmesi” ve “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden” oluşan çift tipli “karma” bir sözleşmedir.
Arsa sahibi bir kişinin, söz konusu taşınmazı üzerinde herhangi bir yapı yaptırmak istemesi ve anlaşacağı müteahhit ile yapmış olduğu, yasal geçerliliği olan sözleşmeye “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” denilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, her iki tarafın da hakkını korumak adına yapılabilmektedir. Bu sözleşme içeriğinde, yapılacak yapının tüm detayları yer verilmek zorundadır. İleride doğabilecek tüm sorunları ortadan kaldırmak adına, düzenli ve eksiksiz bir şekilde tamamlanması gerekmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Neler Olmalıdır?
1.Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi ve sözleşmenin uygulanabilmesi için öncelikle inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir.
2.İnşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasının da mümkün olması gerekir.
3.Sözleşmeye konu inşaatın başlayabilmesi, inşaat projesi çizilerek belediyeye tasdik ettirilmesine bağlıdır. Sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunmuyorsa, belediyeye başvurma yükümlülüğü arsa sahibine düşer.
4.İnşaat süresi, sözleşmede başka şekilde bir düzenleme yoksa, genelde belediyeden inşaat ruhsatı alınması sonrasında işlemeye başlar.
5.Sözleşmeye göre ya başlangıçta bir bölüm arsa tapusunun inşaat şirketine devri yapılır veya inşaatın belli aşamalarında müteahhide kat irtifaklı tapu ile daire verilmesi mümkün olabilir.
6.Sözleşme hükümlerinde kat irtifakı tesisinin, ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı açık olarak belirtilmelidir.
7.Sözleşmede yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır.
8.Yıkılan binaya ilişkin ve inşaat süresince yapılacak kira yardımlarına ilişkin teminat verilmesi veya alınması da bu tip sözleşmelerdeki en önemli konulardandır.
9.Sözleşmede, inşaat bittikten sonra binanın veya sitenin nasıl yönetileceğine ilişkin yönetim planının nasıl hazırlanacağı da yer almalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken en önemli unsur, satış vaadi unsuru ile yapılacak şey noter huzurunda olması gerekliliğidir. Basit anlaşmalarda ise taraflar kendi aralarında yapabilirler.
Hisseli arsalarda olacak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde tüm tarafların imzası gerekmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Nasıl olur?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini her iki taraf da feshedebilir. TBK’nın 473. maddesi arsa sahibinin inşaatın teslim gününü beklemeden sözleşmeyi sona erdirebilme hakkını şu şekilde ifade etmektedir:
“Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.”
Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.”
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Ana Başlıkları
1.Taraflar ve Adresler
2.Konu
3.Harca Esas Değer
4.Vekalet ve Temsil
5.Yapılacak Binalar
6.İnşaat Süresi
7.Paylaşım Oran ve Esasları
8.Risk Sigortası
9.Garantör
10.Arsa Hisse Devir Oran ve Zamları
11.İnşaatın Kontrol ve Denetimi
12.Devir Yasağı
13.Şuyuun İdamesi
14.Mücbir Sebepler
15.İnşaatın Garantisi
16.Ölüm ve İflas
17.Giderler
18.Müteahhittin Yükümlülükleri
19.Arsa Sahibinin Yükümlülükleri
20.Tebligatlar
21.İhtilafların Halli ve Yetki
22.Sözleşmenin Feshi ve Ceza-i Şartları
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Teknik Şartnamesi Nasıl Olmalıdır?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin belki de en önemli detaylarından biri olan teknik şartname, yapıda kullanılacak malzemelerin yazılmasıyla oluşmaktadır. Teknik Şartname gereğince; ortak alanlar (park, bahçe, site girişi, site çevre duvarı, sosyal alanlar, havuz, trafo, jeneratör, otopark, betonarme, dış cephe, çatı, bina girişleri, asansörler, yangın dolabı, su deposu, sayaçlar, kapıcı dairesi, tel ve anten sistemi, ısınma sistemi) bulunmak zorundadır. Tüm bu alanlarda hangi malzemelerin kullanılacağı detaylıca belirtilmektedir.
Ayrıca Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde daire içleri (antre, yol, salon, odalar, balkonlar, mutfak, banyo, ebeveyn banyo, elektrik tesisatı, su tesisatı, doğramalar, iç kapılar, doğalgaz tesisatı, boya, işçilik, model ve renk seçimi, TSE şartı, site ismi ve yönetim planı, tek tip imalat) detayları yer almaktadır.
Son olarak ise arsa sahibi, müteahhit ve garantör gibi tarafların imzaları bulunmalıdır.