2012 yılında çıkan 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu birtakım değişikliklere uğradı. 1999 depremi sonrasında hazırlanmaya başlanan 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek amacıyla resmi gazetede yayınlandı.

Kafa karıştıran ve birçok açık ucu bulunan “kentsel dönüşüm” belli konulara ayrılmış durumda. “Kentsel Dönüşümde Merak Edilen 20 Konu” olarak özetleyeceksek eğer, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu son halini de inceleyebiliriz.

Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda Neler Değişti?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı; kamu düzenini bozan ve güvenlikten dolayı hayatı sekteye uğratabilecek yerleri, altyapı yetersizliğinin bulunduğu bölgeleri, ruhsatsız ve imarsız yapılaşmanın bulunduğu yerlerde ve altyapı ile üstyapıda hasar olan yerleri riskli alan ilan edebilir.

Risk raporu verecek olan mühendislerin en az 5 yıl fiilen çalışıyor olması gerekmekte ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından açılacak olan sınavlarda en az 70 puan alması beklenmektedir.

Riskli yapı tespitine itiraz 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilecek dilekçe ile yapılmakta ve kira yardımı; riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay olarak belirtilmektedir. Bunun dışında; riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 36 ayı geçmemek şartı aranmaktadır. 

Kentsel Dönüşümde Merak Edilen 20 Konu!

1)İnşaat ruhsat örneği 2. takside kadar çıkmaz ise ruhsatın çıktığı tarihten önceki taksitlerin faiz iadesi yapılacak mıdır?

6306 Sayılı Kanun kapsamında faiz destekli krediden yararlanabilmek için gerekli evrakların iletilmesi gerekmektedir. Gerekli evraklar iletildiği dönem, geriye dönük faiz indirimlerini de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ödemektedir.

2)Kiracı kentsel dönüşüm kapsamında ev alacak harçlardan muafiyetliyi bulunuyor mu?

Riskli yapıdaki kiracılar kanun kapsamında kredi kullanarak konut almaları durumunda hak sahibi olarak muafiyetlerden yararlanabilmektedir.

3)Yıkılacak riskli binanın maliklerinden biri yurtdışında ise süreç nasıl işliyor?

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan tebligatların tapu müdürlüklerince, son olarak verilen adrese tebliğ edilmesi gerekmektedir. Maliklerden birinin yurtdışında olması sebebiyle de 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 28 inci ve 29 uncu maddelerine göre ilanen tebligat yapılması gerekmektedir.

4)Risk tespiti yaptırmak istediğimiz bir bina maksimum kaç katlı olmalıdır belirlenen bir sınır var mıdır?

6306 sayılı kanun kapsamında risk tespiti yapılacak binalarda, sekiz kata kadar olan binalarda sadece zeminden veya belirlenen kritik kattan karot alınır. Sekiz kattan fazla olan binaların risk tespiti 2007 Deprem Yönetmeliğinin 7.Bölümüne göre yapılır. Sekiz kattan fazla olan binalarda her kattan karot alınması gerekir.

5)Ayrı ayrı 3 parseli bulunan vatandaşın 2/3 lük çoğunluğa ulaşması mı gerekiyor, yoksa tek 2/3 çoğunluk geçerli oluyor mu?

Kanuna göre durum şöyle açıklanıyor;

‘’(9) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesine, üzerindeki riskli yapıların yıktırılmasından sonra, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Söz konusu 3 parselinizi tevhit(birleştirme) yaparak işlem yapmayı düşünüyorsanız üzerindeki yapıların yıkılarak arsa haline gelen taşınmazların her birinde ayrı ayrı olarak 2/3 çoğunluğun sağlanmış olması gerekmektedir.’’

6.)Müteahhitler de harçlardan muaf mıdır?

Kanuna göre durum şöyle açıklanıyor;

  1. a) İlgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alman harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.
  2. b) Riskli alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, İlgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alman harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.
  3. c) Uygulama alanındaki mevcut yapıların İmar Mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.’’ denilmektedir. Kentsel Dönüşüm kapsamında bu maddelerdeki düzenlemelere göre harçlardan muafiyet söz konusudur. Burada müteahhit veya vatandaş ayrımı yapılmamıştır, dolayısıyla muafiyet bütün olarak değerlendirilmektedir; ancak söz edildiği üzere bu muafiyet yukarıdaki madde hükümlerine göre gerçekleşir.
  4. d)Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan tespit ücreti kimin tarafından ödenir?

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. Maddesinde;

(2) Riskli yapıların tespiti;

7.a) Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır. Denmektedir.

Riskli yapı tespitleri ve yıkım islerinin masraflarını malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

8.Maliye bakanlığına ait kamu binası lojmanlarında oturan (memur) kiracılar defaten kira yardımı alabilirler mi ayrıca kurum ve orda oturan kiracılar hangi haklardan yararlanabilir?

Riskli yapıda oturan kiracılar, kira yardımı alabilirler. Ancak;  17 Ocak 2007 tarihli ve 542 sayılı tasarruf tedbirleri konulu Başbakanlık Genelgesi’nde yer alan “Kamu kurum ve kuruluşları tarafından yurt içinde ve yurt dışında hiçbir surette hizmet binası, lojman, her ne adla olursa olsun memur evi, kamp, kreş, eğitim, dinlenme ve benzeri sosyal tesis ve bunlarla ilgili arsa ve arazi satın alınmayacak, kamulaştırılmayacak, kiralanmayacak ve yeni inşaat yapılmayacaktır” hükmünün göz önünde bulundurulması ve buna göre işlem yapılması uygun olacaktır.

9.Yıkım kararı verilen gayrimenkullerin bedeli nasıl tespit edilecek?

Değer tespit çalışmalarını SPK lisanslı değerleme uzmanları yapacak.

10.Anlaşma ile boşaltılan binalardaki kat maliklerine ne tür yardımlar sağlanacak? 

Kira yardımı, konut sertifikası, düşük faizli kredi imkanları konut sahiplerine sunulacak.

11.Resmi kurumlarca bütün binalar tek tek nasıl tetkik edilecek? Bu tetkiklerin ücreti bina sahipleri ya da kat maliklerinden talep edilecek mi? 

Lisanslı kuruluşlar, üniversiteler ve bakanlığa bağlı mühendisler tarafından riskli binaların tespiti yapılabilmektedir. Ayrıca bunu gönüllülük esasında yapan mühendisler de bulunmaktadır.

12.Yapıların incelenmesi İstanbul ve Türkiye genelinde ne kadar zamanda tamamlanacak?

Türkiye genelinde 20 yılda 7 milyon yapının kentsel dönüşüm içinde yıkılıp yapılması  planlanıyor.

13.İncelemeye tabi tutulacak binaların 2001 yılında çıkarılan yapı denetim kanunundan önce ya da sonra yapılmış olması fark ediyor mu?

Yapı denetimine göre yapılmış yeni binalar ilan edilen riskli alan içinde kalıyorsa uygulama bütünlüğünü korumak için yıkılacak binalar içinde yer alacak. İlan edilen riskli alan bölgeleri dışında kalan riskli yapılar ise ancak lisanslı kuruluşlardan alınacak risk raporuna göre değerlendirilecek.

14.Deprem risk raporu nasıl alınır?

Bir binadan bir kişinin başvurması yeterli olup, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilen şirketlere başvuruda bulunmak yeterli olacaktır.

15.Kentsel dönüşüm kira yardımı ve kredi oranları nedir?

Kira yardımı 18 ay için verilmekte olup aylık 600 TL ile sınırlandırılmıştır. Kentsel dönüşüm kredisi üst limiti daire başı 100.000 TL’dir.

16.Vatandaş kentsel dönüşümkapsamında yıkılan binasının yerine yeni bir bina yapmak istemiyor. Arsa seklinde bırakmak istiyor. Böyle bir uygulama mümkün mü? 

Riskli yapıda bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememişse, yapılacak uygulamaya (yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesi) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Dolayısıyla 2/3 çoğunluk kendi aralarında yapılacakları anlaşma gereğince hareket edeceklerdir. En az 2/3 çoğunluk ile yapacağınız anlaşmaya göre yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. 

17.Hem işyeri hem de dairesi olan kişi, her ikisi için de kira yardımı ya da kredi desteği alabilir mi?

Hem işyeri hem de konut için ayrı ayrı olarak, aynı kişi yardım alamaz.

18.Binanın riskli yapı olarak tespiti sonrası ne olacak?

Bina riskli yapı olarak tespit edilmişse, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek.

 19.Yıktırma masraflarını kim karşılıyor?

Eğer herhangi bir müteahhit firma ile anlaşma sağlanmışsa, yıktırma masrafları bu müteahhit firma tarafından karşılanmalıdır. Fakat, yıktırma işlemi Bakanlık veya Belediye tarafından yapılırsa, yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Sonrasında ise tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının hakları oranında ipotek koyacak ve bunu hak sahiplerine bildirecektir

20.Bina sahibi yıkılan binasını kendisi yapmak isteyebilir mi?

Konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilebilecek. Yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek olan konut veya işyerleri; Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından, borçlandırma suretiyle de verilebilecek.