Herhangi bir taşınmaz üzerinde, birden fazla kişinin hak sahibi olması ve fiilen bölüşülmemesi durumuna “müşterek mülkiyet” deniliyor.
Kanunen ya da hukuki işlemler sonucu doğan müşterek mülkiyet, çoğunlukla miras durumları sonrasında ortaya çıkabiliyor. Müşterek mülkiyete konu olan malların yönetimine, gelir ve giderlerine paydaşlar, payları oranında katılabiliyor.
Müşterek mülkiyet, söz konusu mülkün bölünmesi veya satılması durumunda sona erebiliyor. Müşterek mülkiyette paydaşlar, paylarını devretme, renhetme ve haczettirme hakkına sahip oluyor.
Medeni Kanunun 659. maddesine göre, payın devri halinde, diğer paydaşların ön alım hakkı bulunuyor.
Müşterek mülkiyette, tapu kütüğünde her bir hissedarın hissesi isminin karşısında 1/3, 2/5 gibi gösteriliyor.
MK’nın 688. maddesinde de ifade edildiği gibi paylı (müşterek) mülkiyette, birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik (mülkün sahibi) olmaktadır. Bu paylar devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından da haczedilebilir. Daha basit bir anlatımla, müşterek mülkiyet, bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkının, üzerinde tasarruf edilmesi mümkün paylara ayrılmış olarak, birden fazla kişiye ait olmasıdır.
Müşterek mülkiyette, eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı söz konusu olmaktadır. Eşya üzerindeki mülkiyet hakkı, aynı anda birden fazla kişiye ait bulunmaktadır. Müşterek maliklerden her biri, eşya üzerindeki mülkiyetin, sadece bir bölümüne sahiptir([1]).
Mirasın Müşterek Mülkiyet Olarak İntikali’nde İstenecek Belgeler
– İntikali istenen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya mirasçılarının sözlü beyanı,
– Veraset belgesinde iştirak hali çözülerek paylar belirlenmişse bir mirasçının, belirlenmemişse tüm mirasçıların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları.
– Tüm mirasçıların intikali istenen taşınmaz malların sayısı kadar son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları.
– İntikal talebi, temsilci tarafından yapılıyor ise, ayrıca temsile ilişkin belge,
– Medeni Kanunun yürürlük tarihi olan 4 Ekim 1926 tarihinden sonraki ölümlerde murise ait veraset belgesinin aslı veya mahkeme veya noterce onaylı örneği
– Medeni Kanundan önceki ölümlerde (4 Ekim 1926 tarihinden önceki ölümlerde) mahalle veya köy ihtiyar kurulunca düzenlenen ilmuhaber veya mahkemeden alınmış veraset belgesinin aslı veya onaylı örneği,
– Taşınmaz malın niteliği bina ise deprem sigortası aranır.
Müşterek Mülkiyetin Mali Yönü Nasıldır?
492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 3. Pozisyonuna göre; İntikale konu olan taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden az olmamak üzere) ilgililerce beyan edilen değerleri üzerinden, Binde 9 oranında tapu harcı tahsil edilir.
Müşterek Mülkiyet Satışı Nasıl Olur?
Müşterek Mülkiyet yani paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla hak sahibi olması ile açıklanıyor. Böyle bir durumda, bir hak sahibi, kendine ait olan hissenin satışını gerçekleştirebiliyor.
Medeni Kanun’un 732. Maddesine göre diğer hissedarlar Önalım Hakkını kullanabilirler. Müşterek mülkiyette karşımıza çıkan bu düzenlemenin amacı, ortaklığa yabancı bir kişinin girmesine genel olarak engel olmaktır.
Noter kanalıyla bu alımı diğer hissedarlara Noterlik Kanunu ve tüzüğüne uygun olarak bildirmeniz gerekmektedir. Önalım Hakkı(Şûfa hakkı) bildirim tarihinin üzerinden 3 ay ve satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer.
Müşterek Mülkiyet İpotek Şartları Nelerdir?
Müşterek ipotek ise, birden çok taşınmazın aynı borç için ipotek edilmesi işlemi olarak karşımıza çıkıyor. Buna göre müşterek ipotek kurulabilmesi için aynı borç için birden fazla taşınmazın üzerinde ipotek kurulması gerekiyor.
Farklı kişilere ait farklı taşınmazlar aynı borç için, aynı miktar üzerinden ama farklı derecelerle ipotek edilebiliyor.
Müşterek Mülkiyet İpotek Şartlarında Harçlar
Müşterek mülkiyete konu olanların rızaen veya hükmen pay sahipleri arasında, aynen veya ifrazen taksiminde kayıtlı değer üzerinden (Binde 4,55)
İpotek tesisinde:
1) a) İpotekte sağlanan borç miktarı üzerinden (Binde 4,55)
b)İpoteğe dahil gayrimenkullerden birisinin çıkarılarak başkasının ithalinde veya teminat ilavesinde borç miktarı üzerinden (Binde 4,55)
c)Mevcut ipotek derecelerinin sonradan istenilen değişikliklerinde borç miktarı üzerinden (Binde 2,27)