Uzmanlık alanım olan ticari gayrimenkullerin önemli bir kısmını Sanayi gayrimenkulleri oluşturmakta. Sanayi denince ilk olarak aklımıza büyük fabrikalar gelmektedir.  

Özellikle fabrika binaları yapılırken maalesef çok büyük yatırımlar olmasına rağmen bazı basit hatalar yapılabilmektedir . Gerek kendi için gerekse kiraya vermek veya satmak üzere fabrikalar yapan kişiler genelde yine sanayicilerden oluşturmaktadır. 

Örneğin Çelik imalatı ile iştigal eden bir sanayici kira geliri elde etmek için bir fabrika yapabilir ve bu fabrikayı kiraya verebilir . Ama kendisi çelik sektöründe uzman olduğundan, tabii ki yapacak bölgedeki kiracıların ne istediklerini ve o bölgenin neye ihtiyacı olduğunu tam olarak bilmeyebilir zira kendi mesleği bu değildir.

Benim gibi ticari gayrimenkul uzmanları kendi bölgelerinde tam olarak neye ihtiyaç olduğunu, neyin en kısa sürede kiraya verilebileceğini veyahut bir fabrika inşa edilirken nasıl yapılırsa en kısa sürede satılabileceğini bilmekteyiz . Çünkü biz işimiz gereği gayrimenkul tarafında en çok neye ihtiyaç bulunduğunu ve en çok talebin hangi özellikler üzere olduğunu biliyoruz .

Ben de bu yazımda maalesef bizim gibi gayrimenkul danışmanları ile çalışmadan, mevcut bir arsasının üzerine kulaktan dolma bilgiler ile direkt bir fabrika binası yapan yatırımcıların yaptıkları hatalar üzerinde odaklanmaya çalışacağım ve sanayi yatırımları nasıl yapılır konusuna biraz daha açıklık getireceğim.

Bir binayı yaptıktan sonra onu düzeltmek veya geri almak maalesef mümkün değil .

Bu hataların önemini bir örnekle açıklayacağım Benim de şahit olduğum aynı sokaktaki iki fabrika binasının durumudur .Bu binalardan iyi planlanan ve müşterilerin talebi gözetilerek inşa edilen fabrika binası 3 ayda kiraya verilmiş ancak aynı sokakta ve aynı büyüklükteki ikiz arsa , tamamen plan bozukluğu ve o bölgedeki ihtiyaca cevap veremediği için 1,5 yıl boş beklemiştir

 

SANAYİ YATIRIMINDA YAPILAN HATALAR :

1- Hak edilen imar alanını (emsali) tam olarak kullanmamak

Fabrika yapacağınız sanayi arsası 5 kat imarlı olabilir. Siz başlangıç olarak hem maliyetten kaçınmak hem de sonra yaparım zihniyetiyle 3 kat yapar ve binayı yarım bırakırsanız sonradan üzerine kat eklemek maalesef imkansıza yakındır.

Çünkü burayı satacağınız zaman alacak kişi alt bölümlerine statiklerinin buna yetip yetmeyeceğini bilemeyecek veyahut siz bunu yapmak isterseniz dahi,  alt katlar kullanıldığı için üstüne inşa yapmanız alttaki kiracıları rahatsız edecek ve işlerine engel olacaktır .

Yatırımcılarımızın o an ihtiyaçları olmasa bile binayı inşa ederken kesinlikle “son milimetresine” kadar kullanabilecekleri her alanı kullanmaları ve arsayı tam olarak ve hak ettikleri emsal diğerlerine göre inşa etmeleri gerekmektedir.

Şu an belki 3 kat kiraya verilecek gibi düşünebilirler ancak zaman çok hızlı akıyor ve bölgeler çok hızlı gelişiyor olduğundan tahminlerin den daha hızlı şekilde üst katlara da ihtiyaçtır olacaktır.

 

2- TIR giriş kapıları ve rampa eksikleri

Bundan 5-10 yıl öncesine kadar çok fazla ihtiyaç olmayan TIR giriş kapıları ve rampalar Türkiye’nin bir lojistik merkezi haline gelmesine ve imalatların artık hızlı sirkülasyon ile sürekli yükleme yapmak ihtiyaçlarına istinaden bugün bir mecburiyet haline gelmiştir .

Eğer henüz ararsanız yoksa şu andan itibaren yatırım yapacağınız sanayi arsalarının KOT yani katlar arasında metre yükseklik farkı olan arsaları almanızı size tavsiye ederim. Eğer KOT’u olan yani arsanın iki noktası arasında yükseklik farkı olan bir arsa ise, siz 4katlı bir bina yapmanıza rağmen her kata TIR girişi yapabilirsiniz .

Girişinin yanında tır rampaları yapmanızı da tavsiye ediyorum, Yani TIR bazen içeriye direk girme ihtiyacı duyabilir Bazen ise sadece yanaşıp yükleme yapmak isteyebilir. Binanızın bu iki talebe de cevap vermesi gerekir.

 

3- Tavan Yüksekleri

5-10 yıl öncesinde 4-5 metre tavan yükseklikleri gayet yeterli iken , günümüzde minimum 6 metre tavanlar revaçtadır.  Özellikle TIRların girebildiği veyahut yanaşabildiği katların kesinlikle ama kesinlikle 6 metre veya üzerinde yüksekliğe sahip olması gerekmektedir. Bu yükseklik hem asma kat imkanı tanıyacak hem de Lojistik yapan firmalar için yeterli lojistik alanı sağlayacaktır.

4metre tavanlar artık tercih edilmediğinden binanın belki sadece çok az kullanılan en üst katlarından bir tanesi “mecburiyet halinde” 4 metre olarak yapılabilir ama onun dışındaki katların bu tarihten itibaren 6 metre ve üstünde olması gerektiğini düşünüyorum . Gerekirse çatı katını alt kat ile birleştirerek yüksek tavanlı tek kat çıkarabilirsiniz.

 

4- Maliyet ve Gelir hesaplama hatası

Sanayi , fabrika yatırımı yapılacağı zaman yatırımcı mutlaka bölgedeki reel fiyatları bilmek zorundadır.  Yatırımcılarımız sadece interneti açarak bazı siteler üzerinde yazılan fiyatları göz önünde bulundurup bu fiyatlar üzerinden yatırımlarını şekillendirmeye çalışmaktalar . Örneğin 1000 metrekare bir alanın 100 bin tl ye kiraya verildiğini görmekteler ve bu hesaba bakarak yatırımlarına başlayabilmekteler. Ancak internetteki fiyatlara her zaman reel fiyatlar olmayabilir veyahut çok uzun süredir bekleyen gayrimenkuller olabilir. Bu nedenle yatırım yapacağınız bölgede o bölgeyi bilen bir gayrimenkul danışmanı ile çalışmanızı tavsiye ederim. Kendisinden hem bölgenin ihtiyaçlarını hem de Real fiyatları mutlaka öğrenin.

Elde etmek istediğiniz gelir eğer gerçek piyasa fiyatları ile örtüşüyor ise ancak o zaman yatırımınıza başlayabilirsiniz.

 

5- Her işi kendi yapmak isteği

Yatırımcılarımız inşaat aşamasında da başlangıçta kulaklarına hoş gelmediği için profesyonel inşaat firmaları ile çalışmayı reddetmektedir ve kendileri ustalar bularak binayı yapabileceklerini düşünmekteler .  Ancak bildiğiniz üzere inşaat her zaman sürprizlere gebedir ve en başından sonuna kadar iyi planlanması gerekir. Uzman bir inşaat firması ile çalışmazsanız, yapacağınız ufak bir hata size çok büyük maliyetler getirebilir .

Örneğin Kıraç-Hadımköy tarafında KOTlu olan bir arsaya maalesef toprağa basan (yani en kıymetli katlardan biri olan) en alt kata sadece ufak bir alan kullanılmışidi. Toprağa basan 2000 metrekare arsanın sadece 600 metresi kapalı alan yapılmış geri kalan kısmı toprak olarak bırakılmıştı. Üst katlar ise 2.000 metre idi. Bu da bina bittiğinde yatırımcıya çok büyük zarar getirdi .

İnşaat tarafında da o bölgede uzman olan ve sanayi çalışan bir inşaat şirketi ile çalışmanızı öneririm

 

SON OLARAK;

Sanayi yatırımları, bol sıfırların olduğu, büyük maliyetlerle yapılan yatırımlardır. Böyle bir yatırıma girmeden önce kesinlikle bir ticari-sanayi gayrimenkul uzmanı ile birlikte çalışmanızı öneririm. Kendisi size hem arsa seçiminde, hen binanın konumlandırılmasında , kat yüksekliklerinde, binanın iç ve dış yapılandırılmasında, hatta gerekirse yapacak inşaat firmasında ve en son olarak da tabii ki yapılan binanın satış ve kiralamasında yanınızda olacaktır. Ve sizi geri dönülemez çok büyük maliyetlerden kurtarıp, tam tersi çok büyük kazançlar sağlamanıza destek olacaktır.

Leave a Reply