Bu soru daha çok yatırımcılar tarafından sorulan bir soru olmasına rağmen aldığı gayrimenkulü kullanacak kişi açısından da bilinmesi ve hesap edilmesi gereken bir sorudur.
Tek başına bu soru, yapılan yatırımın doğru olup olmadığını göstermese de, en basit anlamıyla bir gayrimenkul alınırken veya satılırken hesap edilecek ilk matematiksel durumdur. Yani yatırım işinin a-b-c sidir.
Kira Çarpanı Nedir: Kira çarpanı en basit tanımı ile : o gayrimenkulün kirası ile kendisini kaç yılda amorti ettiğidir.
Yani bir gayrimenkulün fiyatı 1.000.000 TL , kirası 1000 TL ise;
1.000.000 / 1000 = 100z aydır.
Yani bu gayrimenkul kendini 100 ayda amorti etmektedir.
İşte bu gayrimenkulün Kira çarpanı 100 dür.
En ideal kira çarpanı ne olmalıdır?
Bildiğiniz gibi ben İnternet sitemde yazdığım yazıları Türkiye’yi baz alarak yazıyorum. Yurtdışından da ziyaretçilerin ve okuyucularım var ama daha çok beni takip eden dostlarım Türkiye içerisinde bulunmakta.
Buradan yazacağım rakamları her bölgede eşit veya her yerde doğru olarak algılamanız sizi yanıltır bunu en başta belirteyim. Ama genel olarak bazı rakamları Tabi ki telaffuz edeceğim veyahut size kira çarpanı konusunda nasıl hesap etmemiz gerektiğini, nelere dikkat etmemiz gerektiğini söyleyeceğim, ta ki siz kendiniz hesaplayabilirsiniz.
Yani size balık vermesem bile balık tutmayı öğreteceğim 🙂
Konutlar’da Kira çarpanı
Kira çarpanı ülkemizde son 10 yıl içerisinde artmaya devam etmekte. Kira çarpanı aslında talebe göre değişiklik gösteren bir durum yani belirleyen şey taleptir.
Bir ev düşünün. Bu evi açık artırmaya çıkardığınız ve bir kiracı bulmaya çalışıyorsunuz.
İlk kiracı 1000 TL vermeyi teklif ediyor, ikinci kiracı 1200 TL teklif ediyor, üçüncü kiracı 1400 TL teklif ediyor.
bu durumda Elbette mal sahibinin tercihi 1400 TL veren kiracı olacaktır Yani bu evin kira değeri artık 1400 TL dir.
Piyasada olan aslında olan budur. Herhangi bir yerde bir ev boşaldığı zaman o eve en yüksek bedel veren kişi orayı kiralar ve artık o bölgenin baz alacağı fiyat , en son gelen kişinin verdiği fiyattır.
Artmasının sebeplerinden bir tanesi de artan arsa fiyatlarıdır. İnşaat yapan firmalar için bazı maliyetler vardır ama bunların en büyük arsadır.
Arsa sahipleri inşaat firmaları ile anlaşırken bir önceki teklifin üzerinde teklif almaya çalışırlar. Yani komşu arsa sahipleri 100 TL ye sattıysa kendileri 120 TL ye satmak isterler. Bu şekilde piyasa sürekli artar ve arsa maliyetleri çok yükselir.
İnşaat firmaları da buna bağlı olarak ev fiyatlarını yükseltmek zorunda kalırlar.
Ülkemizde şu anda mevcut kira çarpanları
Ben bu konuyu 2 ayıracağım Öncelikle konutlar, sonrasında ticari gayrimenkullerle ilgili çarpanlar vermeye çalışacağım.
Konutlarda ülke geneline bakarsak şu anda bölgesine göre Kira çarpanı 15 yıl ve 22 yıl arasında değişmektedir . Yani aldığınız bir ev , kirası ile karşılaştırdığınızda kendisini 15 yıl ila 22 yıl arasında amorti edebilmektedir.
Özellikle büyük şehirlerde mesela İstanbul’da konut fiyatları merkezi yerlerde o kadar yüksektir ki 22 yıldan dahi uzun olabilir ama bu istisna ile bütün Türkiye’yi genelleyemeyiz.
Ülkemizde şu anda ticari gayrimenkullerde kira çarpanları nedir?
Ticari gayrimenkullerdeki kira çarpanı konuta benzer bir durumdadır. Ama bazı bölgelerdeki ticari gayrimenkullerin Kira çarpanı konutlara göre çok daha yüksektir. Örneğin merkezi bir yerde ki konutun kira çarpanı 25 yıl olabilecekken, ticari gayrimenkul mesela dükkanlarda bu 35 yılı dahi bulabilmektedir.
Özellikle içerisinde kurumsal kiracı bulunan dükkanların kira çarpanı diğerlerine göre daha yüksek olmakta. Çünkü kurumsal kiracı, yani bilinen bir marka sizin yerinize kiraladığı zaman çok fazla ücret vermek istemez. Sizde bunu kabul edersiniz, zira bilirsiniz ki bu firma büyüktür ve kirasını aksatmaz.
Yani normalde sokaktan biri geldiği zaman 10.000 TL de kiralayacağınız bir Dükkanı kurumsal bir firma geldiği zaman 7.000 TL ye de kiralarsınız. Bu da kira çarpanını haliyle bir anda çok yükseltir.
Gayrimenkulünüz var satmak veya kiralamak mı istiyorsunuz?
Gayrimenkulünüzün en doğru satış ve kiralama fiyatını belirlemek ve gerçek alıcılara ulaşarak, işleminizi en hızlı şekilde gerçekleştirmek için lütfen iletişim bölümünden benimle irtibata geçin .Profesyonel destek ile gayrimenkulünüzü doğru rakam ve hızlı şekilde realize edelim.